プレサンスコーポレーションはやばい？2026年最新の評判・事件・投資リスクを徹底検証

「プレサンスコーポレーションはやばい」という検索が目立つ背景には、不動産投資の営業電話に対する不満、投資マンションの収益性への疑問、そして元社長・山岸忍氏が巻き込まれた明浄学院の21億円事件があります。実際、口コミサイトには勧誘電話がしつこいという投稿があり、過去には大阪地検特捜部による捜査と元社長の無罪判決も大きく報道されました。

一方、2026年現在のプレサンスは、オープンハウスグループの完全子会社として事業を展開し、2026年4月には「株式会社プレサンス」へ社名を変更しています。2025年9月期の売上高は約2,273億円、営業利益は約287億円。マンション供給実績や賃貸管理の規模も大きく、単純に危険な会社と決めつけることはできません。営業対応、企業の経営状況、投資物件そのもののリスクを切り分けて検証します。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 評判：営業電話がしつこいという口コミは実在する。ただし、個人の投稿だけで全社の営業実態を断定することはできない。
• 事件：山岸忍元社長は2021年に無罪が確定。2026年も検事の刑事裁判と国家賠償訴訟の控訴審が続いている。
• 現在：2025年4月にオープンハウスグループの完全子会社となり、2026年4月に株式会社プレサンスへ社名変更。不動産投資では空室・金利・維持費を含む収支計算が欠かせない。

【結論】プレサンスコーポレーションがやばいといわれる5つの理由

最初に結論を整理すると、プレサンスに対する「やばい」という評価には、営業電話への不満、過去の重大事件、投資マンションの収益性に対する不安という異なる問題が混在しています。

特に検索されやすい理由は、次の5つです。

• 不動産投資を勧める営業電話がしつこいという口コミがある。
• 投資用ワンルームマンションの購入後に収支が悪化するリスクがある。
• 空室、家賃下落、管理費、修繕積立金などの負担が発生する。
• 山岸忍元社長が逮捕・起訴された明浄学院の21億円事件がある。
• オープンハウスグループ傘下入りと2026年の社名変更によって企業体制が変化した。

会社の規模と投資家個人の利益は別問題

プレサンスは、マンションの企画・開発・販売だけでなく、賃貸管理や中古不動産なども扱う総合不動産会社です。関西や東海エリアを中心に事業を展開し、2025年の分譲マンション供給戸数は4,524戸。株式会社プレサンスの公式情報では、不動産経済研究所の調査に基づき、全国の供給戸数で1位とされています。

企業として一定の供給実績と事業基盤を持っていることは、評価材料の一つです。しかし、会社の売上高が大きいことと、個人が購入する投資マンションで利益を得られることは同じではありません。

例えば、駅に近い新築マンションであっても、購入価格が周辺の中古物件より高ければ、家賃収入に対する利回りは低くなります。ローン返済や管理費を差し引いた結果、毎月の持ち出しが発生するケースも考えられます。

つまり、プレサンスがやばいかどうかを判断するときは、企業の信用力と個別物件の投資採算性を分けて考える必要があります。

【営業電話の評判】プレサンスはしつこい？口コミと強引な勧誘の見分け方

プレサンスの評判を調べると、特に目立つのが不動産投資に関する営業電話への不満です。

Yahoo!マップの株式会社プレサンスの口コミ欄には、2025年から2026年にかけて、不動産投資の勧誘電話について否定的な投稿が掲載されています。

口コミで指摘されている営業電話の特徴

公開されている投稿を整理すると、主に次のような不満が見られます。

• 投資に興味がないと伝えても、営業担当者が話を続ける。
• 電話を終わらせようとしても、説明を引き延ばされる。
• 別の電話番号から再び勧誘されるという不満がある。
• 昼休みや夜間など、電話を受けたくない時間帯の着信に困っている。
• 個人情報をどこから入手したのか分からず、不安を感じたという投稿がある。

2025年6月12日には、電話を終えようとしても話を引き延ばされたという口コミが掲載されています。また、2025年4月にも、依頼していない投資用ワンルームマンションの営業電話に対する不満が投稿されています。

こうした口コミは、実際に不快な勧誘を受けたと感じた人の声として参考になります。ただし、口コミサイトには投稿者の属性や取引状況を十分に確認できないものもあり、投稿数だけで会社全体の営業品質を判断することはできません。

プレサンス側も再勧誘防止の仕組みを案内している

注目したいのは、株式会社プレサンスの公式お客様相談窓口です。

同社は公式サイトで、マンションの勧誘を受ける意思がない人への再勧誘を防ぐため、電話発信規制への登録を案内しています。個人情報の削除に関する申し出も受け付けています。

これは、営業電話に関する不満を持つ人が会社に意思表示するための窓口が設けられていることを意味します。勧誘を希望しない場合は、電話口で曖昧に断るのではなく、明確に意思を伝えることが大切です。

強引な勧誘を見分ける5つのチェックポイント

プレサンスに限らず、投資用マンションの営業を受けた場合は、次のような対応に注意してください。

• 会社名や担当者名を明かさない：勧誘の目的や事業者名を明確に説明しない。
• 利益を断定する：「絶対に儲かる」「損をすることはない」と説明する。
• 即決を迫る：今日中に契約しないと購入できないなどと焦らせる。
• リスクを説明しない：空室、家賃下落、修繕費、金利上昇などの説明を避ける。
• 断っても勧誘を続ける：購入しない意思を明確に伝えた後も電話や訪問を繰り返す。

国土交通省は、投資用マンションの悪質な勧誘電話について注意喚起しています。宅地建物取引業法では、勧誘に先立つ事業者名・担当者名・勧誘目的の告知を怠る行為、契約しない意思を示した相手への継続勧誘、迷惑な時間帯の電話、威迫的な行為などが規制されています。

断る際は「購入する意思はありません。今後の勧誘も希望しません」と明確に伝えましょう。それでも勧誘が続く場合は、電話日時、会社名、担当者名、会話の内容を記録してください。

相談先は消費者ホットライン188です。国土交通省や宅建業者の免許行政庁への情報提供も選択肢になります。プレサンスの公式相談窓口は0120-99-4470です。

【不動産投資】プレサンスのマンションで失敗する原因と利回りの落とし穴

プレサンスの投資用マンションを検討する際、営業担当者から説明される家賃収入や利回りだけで購入を決めるのは危険です。

不動産投資で失敗する原因は、物件の品質だけではありません。購入価格、借入金利、賃貸需要、管理費用、売却時の市場価格など、複数の要素が収益に影響します。

プレサンスの投資マンションはどのような仕組み？

一般的な投資用ワンルームマンションでは、購入者がマンションの一室を所有し、入居者に貸し出して家賃収入を得ます。

購入資金には自己資金だけでなく金融機関の不動産投資ローンを利用する場合があります。毎月の家賃収入から管理費用やローン返済などを差し引き、長期的な資産形成を目指す仕組みです。

将来的に物件を売却し、購入価格より高く売れれば売却益を得られる可能性もあります。しかし、不動産価格が下落すれば売却損が発生し、ローン残債が売却価格を上回ることもあります。

表面利回りと実質利回りは大きく違う

投資マンションの広告でよく使われるのが表面利回りです。

表面利回り＝年間満室想定家賃収入÷物件購入価格×100

例えば、広告に表示されている年間家賃収入が高くても、実際の収支には管理費や修繕積立金などの費用が発生します。

購入判断では、次の実質利回りも確認してください。

実質利回り＝（年間家賃収入－年間運営費用）÷（物件購入価格＋購入諸費用）×100

ここでいう年間運営費用には、管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、都市計画税、保険料、賃貸募集や原状回復にかかる費用などが含まれます。

さらに、借入金利や元本返済を考慮した毎月のキャッシュフローも別に計算する必要があります。利回りがプラスでも、ローン返済後の手元資金がマイナスになる場合があるためです。

プレサンスの公式投資案内でも、広告などに掲載される利回りは一般的に表面利回りであり、購入後の経費や空室によって想定家賃が得られない場合があると説明しています。

プレサンスの物件価格は他社より高い？

プレサンスの物件価格が他社より高いかどうかは、ブランド名だけでは判断できません。

新築マンションと中古マンションでは価格形成の条件が異なり、同じ駅周辺でも駅からの距離、築年数、専有面積、階数、設備、賃貸需要によって価格は変わります。

比較するときは、プレサンスの物件と他社の物件をできるだけ同じ条件にそろえ、次の項目を確認してください。

• 周辺の類似物件と比較した1平方メートル当たりの購入価格
• 同じ建物や周辺エリアにおける実際の募集家賃
• 管理費と修繕積立金の合計額
• 中古マンションとして売却するときの想定価格
• 購入時の諸費用とローン金利
• 賃貸需要が弱まった場合の家賃下落幅

特に注意したいのが、新築時の販売価格と中古市場での評価額の差です。購入直後に売却しようとしても、購入価格と同程度で売れるとは限りません。新築時の販売コストなどが中古市場でそのまま評価されるわけではないからです。

他社との比較では、エスリードなど同じく関西圏で投資用マンションを扱う会社の物件も候補に入れ、同一エリア・同一条件で比較すると判断しやすくなります。

プレサンスの投資で失敗しやすい人の特徴

次のような考え方で購入すると、投資開始後に想定外の負担を抱える可能性があります。

• 営業担当者の説明した想定家賃だけで収益を判断する。
• 頭金が少なくても購入できることをメリットとして過大評価する。
• 毎月のローン返済額と家賃だけを比較し、管理費や税金を計算しない。
• 将来の売却価格が購入時と同じ水準になると考えている。
• 節税効果だけを目的に購入する。
• 空室が続いた場合の生活費やローン返済資金を確保していない。

不動産投資は、購入した時点で利益が確定する金融商品ではありません。購入前に複数の収支シナリオを作り、家賃が下がった場合や金利が上昇した場合にも返済できるか確認することが欠かせません。

【空室リスク・管理費用】プレサンスの入居率99％台でも安心できない理由

プレサンスの投資マンションを検討する人にとって、空室リスクと賃貸管理費用は特に重要な判断材料です。

会社側は立地選定や管理体制を強みとして打ち出していますが、入居率が高いことと、購入者が将来にわたって利益を得られることは別問題です。

2026年の入居率はどのくらい？

株式会社プレサンスの公式サイトにある賃貸事業のページでは、2026年8月時点の入居率を98.6％以上と公表しています。

一方、同社の投資案内ページには、2026年2月時点の入居率99.6％という数字も掲載されています。いずれも会社が公表する実績値であり、個別のマンションや購入予定の部屋の入居率を保証するものではありません。

入居率の算定対象や基準日も確認する必要があります。会社全体の数字が高くても、特定の駅から離れた物件や競合マンションが増えたエリアでは、空室期間が長くなる可能性があります。

購入前には、建物単位の入居状況、近隣の賃貸募集件数、募集家賃の推移、過去の退去状況を確認してください。

投資マンションに発生する主な維持費用

毎月または毎年発生する費用には、次のようなものがあります。

• 管理費：共用部分の清掃、設備管理、管理組合の運営などに必要な費用。
• 修繕積立金：外壁や設備、共用部分などの将来の修繕に備える費用。
• 賃貸管理手数料：入居者募集、家賃集金、更新手続き、クレーム対応などを委託する費用。
• 固定資産税・都市計画税：不動産を所有することで発生する税金。
• 保険料：火災保険や地震保険などの費用。
• 修繕・原状回復費：設備の故障や退去後の室内補修などにかかる費用。

プレサンスの投資案内では、集金代行プランの手数料について月額3,000円（税込）からと案内されています。実際の負担額や委託範囲は契約内容によって異なるため、購入前に見積書と管理委託契約書を確認しましょう。

サブリース契約なら空室でも安心なのか

プレサンスでは、空室リスクへの対策として借上システム、いわゆるサブリースを案内しています。

サブリースとは、管理会社などが物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。入居者がいない期間にも契約条件に基づいた賃料を受け取れる場合があり、賃貸管理の手間を軽減できるメリットがあります。

ただし、家賃保証という言葉だけで安心するのは危険です。

消費者庁はサブリース契約について、契約期間中や更新時に賃料が減額される可能性があること、契約条件によっては業者から解約される可能性があることなどを注意喚起しています。

プレサンスの公式案内でも、借上システムには別途費用がかかると説明されています。保証賃料、保証期間、賃料の見直し条件、契約解除の条件、オーナー側の修繕負担を確認することが必要です。

特に重要なのは、サブリース契約がある場合とない場合の収支を両方計算することです。保証賃料が減額された場合にもローンを返済できるかを確認しておけば、契約後の想定外の負担を抑えやすくなります。

【21億円事件の真相】山岸忍元社長の無罪判決と大阪地検特捜部の問題

プレサンスコーポレーションの企業イメージに大きな影響を与えたのが、2019年に発覚した学校法人明浄学院の土地取引をめぐる21億円事件です。

この事件では、当時の元社長・山岸忍氏が業務上横領の共犯として逮捕・起訴されました。しかし、2021年に大阪地裁で無罪判決が言い渡され、大阪地検が控訴を断念したことで無罪が確定しています。

明浄学院の土地取引で何が起きたのか

事件の舞台となったのは、大阪府に関係する学校法人明浄学院の高校敷地をめぐる土地売買です。

学校法人の公式発表によると、学校敷地の一部を株式会社ピアグレースを通じてプレサンスコーポレーションに売却する契約が結ばれ、手付金として21億円が支払われました。

学校法人は、その21億円を株式会社サン企画に預けましたが、返還を受けられない問題が発生しました。この資金の流れをめぐり、元理事長らが業務上横領の罪に問われ、山岸氏も共犯として捜査対象となりました。

ただし、21億円事件という名称だけで、山岸氏やプレサンスが21億円を横領したと理解するのは誤りです。山岸氏については、土地取引をめぐる共謀が刑事裁判で認められず、無罪が確定しています。

山岸忍元社長の逮捕から無罪確定まで

大阪地検特捜部は2019年、山岸氏を逮捕・起訴しました。捜査では、山岸氏の元部下による共謀を認める供述が重要な証拠として扱われました。

しかし、大阪地裁は2021年10月の判決で、その供述の信用性などを検討し、山岸氏が共謀したと認定するには合理的な疑いが残るとして無罪を言い渡しました。

大阪地検は2021年11月11日に控訴を断念し、山岸氏の無罪が確定しました。

「検察なめんなよ」取り調べ問題が2026年も続く

この事件で大きな問題となったのが、大阪地検特捜部の検事による取り調べです。

山岸氏の元部下を担当した田渕大輔検事は、2019年12月の取り調べで机をたたき、「検察なめんなよ」などと大声で叱責した様子が録音・録画されていました。

大阪高裁は2024年8月、田渕検事について特別公務員暴行陵虐罪の刑事裁判を開くよう決定しました。2026年7月10日に大阪地裁で初公判が開かれ、田渕被告側は無罪を主張しています。

2026年10月の公判でも、取り調べ時の言動の意図や適法性が争点になっています。被告側は苦痛を与える意図などを否定しており、刑事責任の有無は裁判で判断される段階です。

山岸氏が国に求めた約7億7,000万円の損害賠償訴訟

山岸氏は2022年3月、違法な捜査や取り調べによって損害を受けたとして、国に約7億7,000万円の賠償を求める国家賠償訴訟を起こしました。

2025年3月21日、大阪地裁は請求を棄却しました。判決では、検事の取り調べに批判される部分があったことを認めながらも、虚偽供述が威迫によって引き出されたと明らかとまではいえず、国家賠償法上の違法性は認められないという判断が示されました。

山岸氏側はこの判決を不服として控訴しています。2026年9月17日に大阪高裁で控訴審の第1回口頭弁論が開かれ、賠償責任の有無を判断する中間判決は2027年1月27日に予定されています。

ここで混同してはいけないのは、刑事事件の無罪判決と国家賠償訴訟の判断は別のものだという点です。山岸氏の無罪は確定していますが、検察の捜査に国家賠償法上の違法性があったかどうかは、別の裁判で争われています。

【2026年現在】オープンハウスグループ傘下入りと社名変更の経緯

プレサンスコーポレーションの現在を理解するうえで重要なのが、オープンハウスグループとの資本関係と2026年の社名変更です。

以前は独立した上場企業でしたが、2025年に親子上場を解消し、オープンハウスグループの完全子会社となりました。その後、2026年4月には商号も変更されています。

オープンハウスグループが完全子会社化した理由

オープンハウスグループは2020年4月にプレサンスコーポレーションと資本業務提携を締結しました。その後、株式取得を進め、2025年1月に公開買付けを開始しています。

オープンハウスグループの2025年3月期第2四半期の事業報告によると、2025年3月には議決権の94.74％を取得し、同年4月1日に議決権の100％を取得しました。

これに伴い、プレサンスコーポレーションは2025年3月28日に東京証券取引所スタンダード市場での上場を廃止しています。

完全子会社化の目的として説明されたのは、親子上場の解消、グループ内の連携強化、経営資源の相互活用、意思決定の迅速化、グループ全体の利益最大化です。

2026年4月に株式会社プレサンスへ社名変更

株式会社プレサンスの公式沿革によると、2026年4月に「株式会社プレサンスコーポレーション」から「株式会社プレサンス」へ商号が変更されました。

これは会社の倒産や事業停止を意味するものではありません。オープンハウスグループの一員として、従来の不動産開発・販売・管理事業を継続している会社の商号変更です。

また、2026年6月には福岡支店を開設し、新成トラストを子会社化。9月には連結子会社のトライストを吸収合併するなど、グループの事業体制にも動きがありました。

プレサンスの主要な出来事と現在の関係性

会社、関係者、事件、経営状況を時系列で整理すると、次のようになります。

2025年9月期の売上高と営業利益から見る経営状況

企業の経営実態を把握する材料として、オープンハウスグループが公表した2025年9月期決算説明資料も確認しておきたいところです。

同資料に掲載されたプレサンス事業の業績は、次のとおりです。金額は百万円単位の開示数値を億円に換算しています。

• 売上高：2,273億1,600万円
• 営業利益：287億2,000万円
• 売上高の前期比：13.4％増
• 営業利益の前期比：1.3％増
• 営業利益率：12.6％（前期14.1％）

売上高は前期から増加し、営業利益も前期を上回りました。一方で、営業利益率は14.1％から12.6％へ低下しています。決算説明資料では、建設コストの上昇が利益率に影響したことも示されています。

売上高と利益が確保されていることは、企業としての事業規模や収益力を判断する材料です。ただし、営業利益率の低下はコスト面の課題を示しており、会社の規模だけで将来の成長を保証するものではありません。

また、これらはオープンハウスグループの決算説明資料に掲載されたプレサンス事業のセグメント数値です。親会社全体の売上高や営業利益と混同しないようにしてください。

【プロの結論】プレサンスの投資が向いている人・おすすめできない人

ここまでの情報を総合すると、プレサンスは供給実績やグループの経営基盤を持つ不動産会社である一方、営業対応への口コミ、過去の事件、個別物件の収益性という検討課題も抱えています。

投資を検討するなら、会社の知名度や営業担当者の説明だけでなく、自分自身で収支を検証できるかが重要です。

プレサンスの投資マンションが向いている人

• 長期的な不動産投資を目的としている。
• 空室や家賃下落が発生しても返済できる資金的余裕がある。
• 物件の立地や賃貸需要を自分で調べられる。
• 管理費、修繕積立金、税金などの維持費用を理解している。
• 複数の不動産会社の物件を比較し、納得したうえで購入できる。

プレサンスの投資をおすすめできない人

• 毎月必ず利益が出ることを期待している。
• 営業担当者から説明された家賃収入をそのまま信用している。
• ローン返済を家賃収入だけに依存している。
• 空室や修繕などの突発的な支出に対応できる資金がない。
• 将来の売却価格や節税効果だけを重視している。

契約前に必ず確認したい7項目

投資用マンションの購入を検討している場合は、次の項目を一つずつ確認してください。

1. 物件価格は周辺の類似物件と比べて妥当か。
2. 想定家賃ではなく、現在の募集家賃や実際の成約事例を確認したか。
3. 管理費・修繕積立金は将来上昇する可能性があるか。
4. 空室が6か月続いた場合にもローンを返済できるか。
5. 金利が上昇した場合の毎月の返済額を計算したか。
6. サブリース契約の賃料改定・解除条件を理解したか。
7. 将来売却するときの査定価格や売却費用を確認したか。

特に、営業担当者から提示された収支シミュレーションとは別に、金融機関や第三者の不動産専門家にも相談することをおすすめします。

投資判断で最も大切なのは、営業担当者が説明する理想的なシナリオではなく、空室や家賃下落が起きても成立する現実的なシナリオで購入を判断することです。

【プレサンスコーポレーションやばい】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：プレサンスコーポレーションは詐欺会社なのですか？
A1：そのように断定できる事実はありません。プレサンスはマンションの開発・販売・管理を行う不動産会社です。ただし、営業電話に関する否定的な口コミや、過去の山岸忍元社長の事件は存在します。会社の信用力と個別の営業対応、投資物件の収益性は分けて判断する必要があります。

Q2：プレサンスの営業電話がしつこい場合はどうすればいいですか？
A2：「購入する意思はありません。今後の勧誘も希望しません」と明確に伝えてください。繰り返し電話が来る場合は、日時や電話番号、担当者名を記録し、プレサンスのお客様相談窓口や消費者ホットライン188に相談できます。

Q3：プレサンスの投資マンションは儲かりますか？
A3：物件の立地、購入価格、家賃、ローン金利、管理費用、空室期間などによって結果が変わります。会社全体の入居率や広告に掲載された表面利回りだけでは判断できません。実質利回りとローン返済後のキャッシュフローを確認してください。

Q4：山岸忍元社長は2026年現在も無罪なのですか？
A4：はい。山岸氏の業務上横領事件については、2021年に無罪が確定しています。ただし、捜査をめぐる国家賠償訴訟は控訴審が続いており、2027年1月27日に中間判決が予定されています。

Q5：プレサンスコーポレーションは倒産したのですか？
A5：倒産したわけではありません。2025年4月にオープンハウスグループの完全子会社となり、2026年4月には株式会社プレサンスへ商号変更しました。2026年現在もマンション開発や販売、賃貸管理などの事業を展開しています。

Q6：プレサンスとオープンハウスグループの関係は？
A6：オープンハウスグループが株式会社プレサンスの議決権を100％保有する親会社です。2025年4月1日に完全子会社化され、親子上場は解消されています。

まとめ：プレサンスはやばいのか？2026年の実態と失敗しない判断基準

「プレサンスコーポレーションはやばい」という評判には、実際の営業電話への不満、投資マンション特有の収益リスク、過去の21億円事件という複数の背景があります。

一方、2026年現在の株式会社プレサンスは、オープンハウスグループの完全子会社として事業を継続しており、2025年9月期には売上高約2,273億円、営業利益約287億円を計上しています。2026年4月の社名変更も、事業停止や倒産を意味するものではありません。

山岸忍元社長については2021年に無罪が確定していますが、大阪地検特捜部の取り調べ問題や国家賠償訴訟は2026年も続いており、引き続き司法判断が注目されます。

投資マンションについては、会社の規模や入居率だけで購入を決めず、物件価格、実質利回り、空室リスク、管理費、修繕積立金、金利、売却価格を総合的に比較することが重要です。

最終的な判断基準は、プレサンスというブランドを信用できるかだけではなく、購入する物件が厳しい条件下でも収益を維持できるかどうかです。

営業担当者の説明に納得できない場合や、契約を急かされている場合は、その場で決断する必要はありません。複数社の見積もりを比較し、契約書や収支計画を第三者にも確認してもらうことが、不動産投資の失敗を防ぐ最も現実的な方法です。

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